A magyar fiatalokat biztosan foglalkoztatja az a kérdés, hogy miért is olyan megfizethetetlenül drágák napjainkban az ingatlanok. Bármily meglepő: a probléma nem magyar sajátosság, hanem szinte az egész fejlett világot sújtja. Los Angeles, San Francisco, London vagy Stockholm – a helyzet gyakorlatilag ugyanaz. Ezeken a helyeken sok esetben az átlagfizetés 50-60%-ába kerül egy néhány szobás lakás havi bérleti díja. A maradékból pedig még fedezni kell az alapszükségleteket is: úgy, mint étkezés vagy a ruházkodás. Könnyen belátható: nem egyszerű a helyzet, ha valakinek olyan merész tervei vannak, hogy még félrerakni is szeretne.
Az ideális állapot az volna, ha nagyjából a fizetés harmada menne el lakbérre vagy a lakáshitel törlesztésére, így maradhatna elég pénz a komfortos életvitelre és némi megtakarításra. Olyan helyzetben azonban, ahol a havi bevétel 60%-a is elmegy a lakhatási kiadásokra, ott a bérletárak újabb növekedése könnyen a szegénységi küszöb alá lökhet sokakat. A kockázat bekövetkezési valószínűsége pedig jóval valószerűbb, mint gondolnánk. Los Angelesben például már 36.000 hajléktalan él, ami 16%-os növekedést jelent az előző évhez képest.
Az életszínvonal széleskörű javulása ennek fényében inkább csak részleges. Hiszen hiába elérhetőbb nagy tömegeknek sok minden (pl. repülés, nyaralás, szórakoztató elektronikai termékek), a mai fiataloknak legalább annyi, de inkább nagyobb áldozathozal árán érhető el egy saját lakás, mint a nagyszüleik generációjának.
De miért szöktek az egekbe a bérletárak?
A divatos városba költözési tendenciák miatt nem minden település lélekszáma növekszik arányos ütemben. Sokan hagyják el a szülőhelyüket, dinamikusabban fejlődő településre költözve, ahol jobb az életszínvonal és több a munkalehetőség. Ezeken a helyeken a kereslet jelentősen nagyobb arányban növekszik, mint a kínálat (hiszen új ingatlanokat építeni nem megy egyik napról a másikra, és az átlagos 3%-os profit mellett nem is olyan hatalmas üzlet az építőknek). Kaliforniában például 2025-ig 3.5 millió új ingatlanra volna szükség a kereslet-kínálat okozta szakadék következtében. A népességvándorlás mellett a keresleti oldalt jelentősen megnöveli a társadalmi változás is: egyre több az elvált vagy egyedül élő ember. Így ugyanannyi lakosra már csak emiatt is több lakás megléte szükséges.
Egyes szakértők a villámgyors ingatlanépítésben, mások pedig az árkontrollban látják a megoldást. És hogy hol van az egyik legjobban működő példa az utóbbira? Nos, nem kell messzire menni, csak Bécsig. Annak ellenére, hogy Ausztria a kontinens egyik leggazdagabb országa, és bruttó 2700 euró az átlagfizetés, a bécsi bérletárak megegyeznek vagy olcsóbbak, mint a náluk szegényebb fővárosok (pl. Madrid) árai.
A bécsi önkormányzat a város legnagyobb ingatlantulajdonosaként befektet a lakásokba, és ingatlanügynökként is tevékenykedik. Ennek alapjai a második világháborúig nyúlnak vissza, amikor a fél várost lebombázták, az újjáépítést pedig az önkormányzat fizette.
Ma Bécs 80%-a bérelt lakásban él, ennek 60%-a pedig önkormányzati lakásban. Itt azonban nem csak egy sima bérleti szerződésről van szó, hanem gyakorlatig egy korlátozott tulajdonjogról. A bérleti szerződések ugyanis Bécsben örökké tartanak. Még a halál után is, mert öröklési jogon is folytatólagosak. Így ha valaki nem akar költözni egy lakásból, akkor nyugodtan mondhatja, hogy a lakás az övé, ő pedig marad. Az állapotuk pedig nem olyan, mint a más országokat általában jellemző bérlakásoké: ezek modernek és újszerűek. Havi 400-500 euróért pedig a belvárosban is lehet lakást bérelni.
Persze Bécsben is előfordulhat, hogy az 500 eurós lakás mellett a szomszéd meg 2000-et fizet havonta. Ennek oka, hogy utóbbi magántulajdonban lévőt bérel „piaci” áron. És hogy miért nincsenek végeláthatalanul hosszú várólisták Bécsben? Azért, mert a város éves szinten 600 millió eurót költ ingatlanokra: felújításra vagy vásárlásra. Érdekes összehasonlítani ezzel azt, hogy a 80 milliós Németországban ugyanerre 400 milliót költenek, országosan! Ebből is jól érzékelhető, hogy micsoda óriási összegeket fordítanak Bécsben az ingatlanokra. A fedezetet pedig a lakók által fizetett bérleti díjak és az építkezésekből befolyó helyi adó jelenti.
Természetesen itt sem fenékig tejföl az élet, hiszen ahhoz, hogy valaki jogosultságot kapjon a bérlésre, előtte néhány évet muszáj Bécsben élnie, illetve utána sem maga választhat a lakáskínálatból. De még ezzel együtt is jobban érthető, hogy miért választották az elmúlt években többször Bécset a világ legélhetőbb városának.
Magyarországon sajnos a bécsi gyakorlatnak pont az ellenkezője figyelhető meg: a magánbérleti piac teljesen szabályozatlan. Az önkormányzatok, hogy növeljék a bevételeiket, inkább privatizálják a lakásokat. A 2008-as válság egyértelmű hatása, hogy a gazdagabbak a bizonytalan pénzpiaci befektetések helyett szívesebben fektetnek inkább ingatlanokba. Akinek tehát van egy kis megtakarított pénze, az inkább ingatlanba teszi azt, mások pedig fizethetik az egyre magasabb lakhatási költségeket a bérleményük után. Ez pedig azt eredményezi, hogy egyre inkább szétszakad a társadalom ingatlantulajdonosokra, akik profitálnak a lakhatási válságból, és azokra, akik egyre többet veszítenek rajta.
Jó volna, ha társadalmi szinten is elkezdenének foglalkozni a kérdéssel. Mert ha van olyan terület, ahol az állam joggal fitogtathatná az erejét – szabályzóként belépve a folyamatokba -, az éppen az ingatlan-kérdés lehetne.
Hagymási Tamás
